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加入WTO對房地產企業的影響及應對措施
加入WTO對房地產企業的沖擊程度 加入WTO在給我國經濟建設帶來發展機遇的同時也不可避免要造成一定的沖擊，對于房地產企業來講，其沖擊程度主要表現在以下幾個方面： 1．受到房地產品不可移動性的影響。房地產品是依附于土地的，具有不可移動性。國外 然有較高質量和檔次的房地產物業，某些國家甚至有過剩的房屋，但卻無法將它們從國外移植到我國來。所以，入世后，國外的房地產品不會對我國房地產企業帶來直接沖擊。 2．受到房地產品建設周期長的影響。房地產的建設周期相當長，從征地立項到開工建設之間的前期準備工作是一個漫長的過程。外商一旦準備進入我國房地產市場，首先必須花費一定的時間來研究熟悉我國房地產市場，然后才會進入實質性運作階段，這樣更加延長了前期準備工作時間。因此，在近期內，國外房地產企業不會對我國房地產企業造成很大沖擊。 3．受到對外開放程度的影響。房地產屬于對外開放比較早的行業早在90年代初期外資開始進入我國房地產投資開發領域。這種情況在一定程度上減輕了由于加入WTO之后外商蜂擁而入所帶來的壓力。不過到目前為止，進入我國房地產開發領域的外商，主要是來自港、澳、臺等地區，來自發達國家的比較少。一旦國外的知名房地產企業大舉進入我國房地產領域，他們一般都具有資金、管理、技術等優勢，而我國的房地產企 業相對非常弱小，適應市場的能力比較差，所以，從長遠來看，國外知名的房地產企業勢必給我國現有的房地產企業造成較大沖擊。 從以上分析可以看出，從近期來看，加入WTO不會對我國房地產企業造成很大的沖擊。從長遠來看，隨著國外知名房地產企業的不斷介入，其沖擊程度也會隨之加大，并且這種沖擊不僅僅是產品層次上的競爭，而是國內外企業之間實力包括規模、資金、技術、管理等方面更加深層次的競爭。 加入WTO對房地產企業的主要影響 1、對房地產市場需求的影響。從總量上來看，入世可能帶來房地產需求的增加。主要表現在：一是外來機構和人員的增加，將會帶來新的有效需求。二是入世使許多消費品的價格降低，相應提高了居民購買房屋的支付能力。從細分市場來看，入世對不同性質、檔次以及區域的房屋產生不同的影響。主要表現在：一是對商用商品房的增加。國外廠商投資建廠的數量增多，銀行業、保險業、中介服務業等分支機構和營業場所增多，外商及工作人員增多，帶動工業廠房、辦公用房、商業用房、賓館、飯店以及公寓需求的大大增加。二是對中高檔商品住宅需求增加，對低檔商品住宅需求將逐步萎縮。入世后，外資機構、民營企業及個 經營的數量將會增長，年輕人的就業機會增多，收入增加，對居住物業的享受性要求提高。另一方面入世可能導致一部分人失業，繼續擴大現有的弱勢群體，這部分群體本是低檔商品住宅的最迫切需求者，但由于購買力有限，只能逐步轉向政府提供的廉租屋。從區域房地產來看，由于入世對農業的沖擊，大部分農民有可能逐步向附近的中小城市流動，從而加快中小城市的發展，由此帶動未來中小城市房地產市場的發展。此外，隨著汽車價格的降低，對郊區住宅的需求會進一步擴大。 2、對房地產市場供給量的影響。由于需求增長的拉動作用和外商投資房地產數量的增加，商品房供給量將增加。外商引進先進設計、技術和設備，大量使用優質建筑材料，使商品房質量不斷提高。 3、對房地產市場價格的影響。入世既有使價格下降的一面，也有使價格上升的一面。促使房地產市場價格下降的因素主要有：一是關稅降低，進口建筑材料、設備價格下降，國內的建筑材料、設備的價格也會不同程度下降，建筑成本隨之降低。二是國家規范管理行為，減少審批手續，將使企業的非經營性成本和前期成本下降。促使房地產市場價格上升的因素主要表現在有效需求的增加，入世后，由于對廠房、寫字樓、商業設施、飯店、公寓等物業需求的增加，而現有的物業在數量和質量等方面又不能夠滿足要求，所以，在短期內以上物業的價格有可能上漲。綜合考慮以上兩個方面的因素，未來的房地產市場價格指數基本處于穩中有降的狀態。其中，商用商品房的價格比普通住宅穩定。 4、對房地產企業經營環境的影響。入世后，政府辦事效率提高，中間環節減少，政策規范、透明度提高，中介服務完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產企業發展。 5、對房地產企業生存的影響。我國現有2萬多家房地產企業，由于發展時間比較短，一般都存在著規模小、資金少、服務差、資質低等問題，并且大多數房地產業仍以國有企業為主，雖然部分國有企業已經完成或者正在進行轉制，但實際情況并不樂觀，許多企業轉制后仍然延續以前的做法，企業制度不健全，經營機制沒有得到根本轉變，與市場經濟的要求不相適應。加入WTO之后，我們面對的競爭對手是長期在市場經濟條件下經營運作的具有強大實力的外國房地產企業，如果我們仍然延續現有做法，那么我們在競爭中明顯處于劣勢，我們現在所處的主導地位將會慢慢被國外的房地產企業所取代，大部分房地產企業將破產或者被兼并。 加入WTO應采取的對策和措施 加入WTO對我國房地產企業的影響是長遠和多方面的。如何抓住機遇，迎接挑戰，不僅僅是政府部門要考慮的問題，更是房地產企業所要關心的問題。 1、轉變思想，抓緊了解世界市場通行規則，學習新的知識。入世后，我們面對的環境市場規則、競爭對手等都將發生較大變化，為了盡快適應新的游戲規則，我們必須抓緊“洗腦”，學習與WTO有關的基本知識，掌握國際市場通行的規則和技巧。 2、加快國有房地產企業改制進程，切實轉換企業經營機制，提高企業市場競爭力和免疫力。第一步，通過企業改制，初步改變國有房地產企業中國有資本一股獨占的問題，建立起符合現代市場經濟要求的法人治理結構，逐步建立起適應國際和國內市場競爭的企業經營機制。第二步，隨著條件的不斷成熟，在國有房地產企業中逐步減少國有資本所占的比例，實現真正意義上的股份制改造，從根本上為房地產企業建立適應現代經濟發展要求的經營機制創造條件。 3、以市場為導向，改變經營策略，實施品牌戰略。首先加強宏觀市場預測研究，根據房地產市場供求總量的動態變化及時增減房地產投入，調整產業結構，確保資產保值增值，提高企業的生存和競爭能力。其次加強房地產細分市場的研究，根據細分市場（區域、不同性質、檔次物業等）的變化，及時調整投資結構。 再次實施品牌戰略，在小區規劃、建設、售后服務等各個環節，樹立優勢，在與外商的競爭中以品牌取勝。 4、加快房地產企業資產重組，組建大型企業集團，增強競爭力。為了盡快提升現有房地產企業的實力，占據未來房地產市場競爭中的有利地位，我們在不斷增加企業自身實力的同時，可以不斷尋求企業資產重組的方式，特別是實現強強聯合。在尋求內聯的同時，我們應利用加入WTO的契機，積極尋找與國外房地產企業合作的機會，利用我們自身的資源、市場優勢和外商的資金、技術和經營管理等優勢，組建大型的房地產企業集團，增強競爭力，實現房地產業的集約化經營。 5、樹立“以人為本”的意識，培養和留住高級人才。加入WTO以后，外來的房地產企業為了盡快進入角色，一定會從現有的房地產企業挖掘人才，這將對人才本來就不富裕的國內房地產企業帶來較大的沖擊。因此，我們必須樹立“以人為本”的意識，不僅要大量培養適應未來市場需要的人才，而且還要建立具有競爭力的薪酬福利和員工發展制度以留住人才。(中國房地產報/張亞輝)